如何计算房产转让的税费？税费计算依据是什么？

在房产交易中，房产转让税费的计算是一个关键环节。了解其计算方法和依据，能帮助买卖双方准确预估成本，避免不必要的经济损失。下面将详细介绍房产转让税费的计算方法及依据。

房产转让涉及的税费种类多样，常见的有契税、增值税、个人所得税等。契税是由购房者缴纳，其计算依据主要是房屋的成交价格。一般来说，若购房者是首次购房且房屋面积在90平方米及以下，契税税率为1%；若房屋面积在90平方米以上，契税税率为1.5%。对于二套房，面积在90平方米及以下的，契税税率为1%；面积在90平方米以上的，契税税率为2%。不过，不同地区可能会根据当地政策对契税税率进行调整。

增值税的缴纳情况相对复杂。如果转让的房产购买时间不足2年，按照5%的征收率全额缴纳增值税；若购买时间超过2年（含2年），在北上广深地区，非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，普通住房免征增值税；而在其他地区，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

个人所得税通常由卖方缴纳。计算方式有两种，一种是若能提供房屋原值凭证，个人所得税=(转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用)×20%；另一种是若不能提供房屋原值凭证，一般按照住房转让收入的1% - 3%核定征收。不过，对于个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

为了更清晰地展示不同情况下的税费计算，以下是一个简单的示例表格：

税费种类计算方式示例（假设房屋成交价格100万）契税（首套90平以上）成交价格×1.5% 100万×1.5% = 1.5万增值税（购买不足2年）成交价格×5% 100万×5% = 5万个人所得税（不能提供原值凭证，按1%核定征收）成交价格×1% 100万×1% = 1万

需要注意的是，各地的房产政策存在差异，具体的税费计算应以当地税务部门的规定为准。在进行房产转让时，买卖双方应提前了解当地的税费政策，确保交易的顺利进行。同时，还可以咨询专业的房产中介或税务顾问，获取更准确的信息和建议。