文/上海进深 严明会
联发金海雲墅的过会均价定在了68888元/㎡。
这个数字，充满了中国式吉利。
在外环外已经站上8万的行情里，这个定价像一股冷风。
联发沪杭事业部总经理孙涛，选择用一步到位的价格为这个项目打开市场局面。
首次开盘，金海雲墅推出了4#、5#、14#三栋楼，一共106套房源，包含建面约112㎡小高层、约144-155㎡两面宽叠墅、约159-181㎡三面宽叠墅。
回顾拿地历程，曹路地块曾是五批次土拍中的一匹“黑马”，吸引了象屿地产、安徽高速、联发集团、国贸地产四家房企争夺。
经过72轮竞价后，联发最终以21亿元竞得，溢价率高达41.68%，成交楼板价约3.4万元/㎡。打破了上海自2024年8月“双高双竞”新规以来的溢价率纪录。
加上幼儿园、菜场、保障房等一系列配建要求，实际可售住宅楼板价接近4.5万/㎡。
这意味着，项目均价需要做到7万/㎡以上才能盈利，叠墅产品更要超8万 /㎡。
地价成本摆在这儿，不得不说，6.88万/㎡的价格求生欲很强。
附赠拉满
在价格穿透的同时，金海雲墅在产品端祭出了“实得率”这个杀手锏。
112㎡户型所在的4#楼位于小区东北角，均价6.25万/㎡，也是此面积段仅有的一栋楼，一共74套。东边和中间套中区预计约700万；西边套中区预计约730万。
4#楼靠近金海高架路，为减少噪音影响，项目采用了四玻两腔隔隔音玻璃。这样的配置一般是在豪宅中才会有。
112㎡户型，三房两厅两卫全明格局，三开间朝南，南向面宽约11米，配以约5米的宽境阳台，大面宽客厅可灵活隔出一间书房，北向书房也可作为卧室使用，边套主卧有南北两个270度转角飘窗。
约9.8㎡的飘窗、约7.2㎡的阳台，整体附赠约13.4㎡，实得率约86%，实际使用面积堪比120-125㎡户型。
精装交付的叠墅产品，附赠空间更多。5#楼是两面宽叠墅，14#楼是三面宽叠墅。
具体看一下户型：
144㎡上叠，通过挑空、露台和灵动空间设计，实际可使用面积约180㎡，实得率125%。
168㎡三面宽上叠，南向面宽9.8米，三个南向阳台贯通连接，形成罕见的“跑道式”超大阳台，光阳台的面积，就有约16.8㎡，加上南北露台全赠送。实际使用面积约234㎡，实得率超139%。
181㎡下叠，除了约9.8米的跑道阳台、4 1室的格局、约270°采光面外，这个户型还有庭前花园和5.4米挑高的地下室空间。实际可使用面积约292㎡，实得率超160%。
背水一战
金海雲墅是联发首次在上海独立操盘项目，推进速度之快，显示出强烈的紧迫感。
6月20日拿地当天，上海联泓房地产开发有限公司即发布对地块上的商服项目、幼儿园项目的招标公告，计划投资金额超34亿元。
拿地35天后，规划方案公示；10月下旬就开放城市展厅，11月上旬样板间开放。
从拿地到入市，不足半年时间。
据悉，金海雲墅本周即将启动认购，预计本月中下旬开盘。
联发在曹路并非新手。
地块南侧，就是联发与象屿合作开发的金海汀雲台项目，高层均价5.9万/㎡，叠墅均价7.9万/㎡，曾创下五开五罄的佳绩，认购率从190%一路攀升至307%。
此次高溢价之下独立操盘，联发选择了完全不同的产品路径：金海汀雲台主打刚需，而金海雲墅则精准切入改善市场。
在户型之外，联发对整个产品做了多维度的升级。
外立面采用铝板铝合金系统窗复合体系，替代板块内传统的真石漆外立面；全屋采用华为智能系统；打造了下沉庭院和会所空间，配备了浦东外环板块内稀缺的高端设施，包括壁球室、高尔夫模拟室、保龄球馆、瑜伽室及健身房。
联发的低价策略，看似激进，实则精明。
在楼市下行期，购房者愈发谨慎，与其死守价格、陷入被动，不如主动出击，用一步到位的价格打破观望情绪。
最终市场认可度如何，市场会给出答案。
但至少现在，联发金海雲墅已经让上海楼市看到了不一样的玩法。