在房产交易中，满五唯一是一个重要概念，它对交易税费产生重大影响。明确满五唯一的计算方法及其依据，有助于买卖双方准确预估交易成本，顺利推进交易。
首先，我们来了解“满五”和“唯一”的含义。“满五”指的是房产证出证日期或契税完税证明上的填发日期，距离当前交易日期已满五年。“唯一”则是指业主在该省份内登记在国土局系统里只有这一套住宅。
对于“满五”的计算方法，主要依据不同的房屋类型有所区别。对于商品房和经济适用房，以契税完税证明上的填发日期或房产证的登记日期，哪个在前就按照哪个来计算是否满五年。例如，小李购买了一套商品房，契税完税证明填发日期是2016年3月1日，房产证登记日期是2016年5月1日，那么就以2016年3月1日开始计算是否满五年。
已购公房的计算则更为多样。第一种情况，如果是以成本价购买的，以房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，这三个时间哪个在前就按照哪个计算；第二种情况，若是以标准价购买，必须先补足成本价，转为成本价购房后，再按照上述成本价购房的计算方法来计算。
继承房产的计算相对简单，按照继承前的日期来界定是否满五年。比如，小张继承了其父亲的一套房产，该房产在其父亲名下时房产证登记日期是2015年1月1日，那么小张在进行交易时，就以2015年1月1日开始计算是否满五年。
赠与房产又分两种情况。如果是直系亲属之间的赠与，按照老房本日期来计算是否满五年；非直系亲属之间的赠与，则按照新房产证日期来计算。
下面通过表格来总结不同房屋类型“满五”的计算依据：
房屋类型 计算依据 商品房、经济适用房 契税完税证明填发日期或房产证登记日期，哪个在前按哪个算 已购公房（成本价） 房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款银钱收据日期，哪个在前按哪个算 已购公房（标准价） 补足成本价转为成本价购房后，按成本价购房计算方法算 继承房产 按继承前日期界定 赠与房产（直系亲属） 按老房本日期计算 赠与房产（非直系亲属） 按新房产证日期计算“唯一”的判定则是由当地房屋登记系统来查询业主名下是否只有这一套住宅。在实际操作中，业主需要向当地房产交易中心提出查询申请，以获取准确的结果。
了解满五唯一的计算方法和依据，能让房产交易双方在交易过程中做到心中有数，合理规划交易成本，避免因税费问题产生不必要的纠纷。